公寓投资者不要求HST租金回扣

安大略省的许多房地产投资者一直把钱留在桌子上，往往直到事发后才意识到自己的失误。那需要’但是，情况确实如此。

投资者有权获得 不良反应率 （新住宅租赁物业回扣），如果其单位租用一年，则必须在两年内申请。听起来很简单，对吧？

“两年后，有很多人打电话给我，说他们希望知道这一点，而在租赁市场中发生的事情多于建筑市场，”校长Michael Sproule说 子弹头& Associates. “他们中约有25％不’不能利用回扣，否则他们不会’档案正确，或者等待时间太长，或者没有’没有适当的条款和协议。”

为了获得回扣，需要一份调整声明和一年的租赁协议作为证明。 Sproule补充说，后者势在必行，但是许多投资者要么不了解规定，要么在判断中犯了严重错误。

“该物业的承租人必须与您签订为期一年的租赁协议，如果您没有达成一年的协议，则您将无法获得回扣，”Sproule说，他警告了另一个经常犯的错误。

“有时候，建造者或开发商说，‘We’会卖给你一套公寓，一旦你关闭我们就会找到你的房客，’在这种情况下，您将没有资格获得回扣，因为按照CRA的解释，’s an arm’购买财产必不可少的长度安排。”

如果最终用户正在购买房产，则他们’re eligible for the HST rebate—开发商阻止房地产购买者’代表，不同于预先付款的投资者—通过新房回扣，但是如果情况改变了怎么办—就像他们通常在采购和关闭之间的十年间所做的那样？

“占用前有很多变化，该程序的问题在于’是基于意图的，但是关闭时的意图可能与购买设备时的意图大不相同，”HST顾问兼房地产投资商Mark Purdy说 www.rentalrebate.ca，并补充说，假设的最终用户（建筑商放弃了其HST付款）可能会改变主意并出租房屋。“好吧，CRA会回来说，‘You’不住在那儿，所以我们要那笔钱。’ I’d say there’40％的时间都可以收回成本。事情改变了，所以现在他们不这样做’不要搬到这个单位，因为他们在别的地方找到了他们，或者他们结婚了，或者他们有了孩子，所以这个地方不再有意义。”

Sproule相信大约有四分之一的公寓房东将HST租金回扣留在桌子上，Purdy表示’s more like 50-60%.

根据回扣规则，公平市价是为住宅物业支付的价格—say, $400,000—但是在出租物业回扣中’是一种机制，要求根据当前估值确定公平的市场价值。

“如果我以30万美元的价格购买了该物业，’当我关闭它时，价值$ 500,000’将与HST脱节，” said Purdy. “作为投资人，我以$ 300,000’我要支付大约24,000美元，但因为’现在价值超过$ 450,000，我’我不会拿回全部24,000美元。一世’我将获得约21,000美元。”

HST回扣本质上是不合理的，但是Sproule和Purdy建议投资者研究这些计划，以免他们在桌子上留下5个数字。