公寓投资者不要求HST租金回扣

经过 尼尔·夏尔马 on 05 Feb 2021

安大略省的许多房地产投资者一直把钱留在桌子上,往往直到事发后才意识到自己的失误。那需要’但是,情况确实如此。

投资者有权获得 不良反应率 (新住宅租赁物业回扣),如果其单位租用一年,则必须在两年内申请。听起来很简单,对吧?

“两年后,有很多人打电话给我,说他们希望知道这一点,而在租赁市场中发生的事情多于建筑市场,”校长Michael Sproule说 子弹头& Associates. “他们中约有25%不’不能利用回扣,否则他们不会’档案正确,或者等待时间太长,或者没有’没有适当的条款和协议。”

为了获得回扣,需要一份调整声明和一年的租赁协议作为证明。 Sproule补充说,后者势在必行,但是许多投资者要么不了解规定,要么在判断中犯了严重错误。

“该物业的承租人必须与您签订为期一年的租赁协议,如果您没有达成一年的协议,则您将无法获得回扣,”Sproule说,他警告了另一个经常犯的错误。

“有时候,建造者或开发商说,‘We’会卖给你一套公寓,一旦你关闭我们就会找到你的房客,’在这种情况下,您将没有资格获得回扣,因为按照CRA的解释,’s an arm’购买财产必不可少的长度安排。”

如果最终用户正在购买房产,则他们’re eligible for the HST rebate—开发商阻止房地产购买者’代表,不同于预先付款的投资者—通过新房回扣,但是如果情况改变了怎么办—就像他们通常在采购和关闭之间的十年间所做的那样?

“占用前有很多变化,该程序的问题在于’是基于意图的,但是关闭时的意图可能与购买设备时的意图大不相同,”HST顾问兼房地产投资商Mark Purdy说 www.rentalrebate.ca,并补充说,假设的最终用户(建筑商放弃了其HST付款)可能会改变主意并出租房屋。“好吧,CRA会回来说,‘You’不住在那儿,所以我们要那笔钱。’ I’d say there’40%的时间都可以收回成本。事情改变了,所以现在他们不这样做’不要搬到这个单位,因为他们在别的地方找到了他们,或者他们结婚了,或者他们有了孩子,所以这个地方不再有意义。”

Sproule相信大约有四分之一的公寓房东将HST租金回扣留在桌子上,Purdy表示’s more like 50-60%.

根据回扣规则,公平市价是为住宅物业支付的价格—say, $400,000—但是在出租物业回扣中’是一种机制,要求根据当前估值确定公平的市场价值。

“如果我以30万美元的价格购买了该物业,’当我关闭它时,价值$ 500,000’将与HST脱节,” said Purdy. “作为投资人,我以$ 300,000’我要支付大约24,000美元,但因为’现在价值超过$ 450,000,我’我不会拿回全部24,000美元。一世’我将获得约21,000美元。”

HST回扣本质上是不合理的,但是Sproule和Purdy建议投资者研究这些计划,以免他们在桌子上留下5个数字。

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