充分利用BRRR

随着加拿大大多数主要市场的房地产价格上涨,投资者继续寻找提高投资回报率的方法。这样做的方法之一是通过增加物业产生的租金收入来提高地租价格比。尽管有多种方法可以做到这一点,但近年来购买,再融资,租赁(BRRR)策略已变得特别受欢迎,因为它使投资者能够实现这一目标。

尽管许多投资者了解BRRR的好处并知道如何将其部署为策略,但他们通常从融资角度对进入和退出交易所涉及的内容缺乏了解。让我们确定一些与BRRR相关的常见融资陷阱,并弄清楚如何避免它们。

陷阱1:采用固定费率
许多投资者选择固定利率抵押贷款,相对于浮动利率而言,这目前非常有吸引力。设定固定利率的BRRR的问题在于,假设您可以在重做工作之后,可以回到同一家放款人并为您的贷款充值或添加有担保的信贷额度。 

根据您(和财产)的资格以及所锁定的贷方的准则,完成工作后,您可能会或可能无法立即返回并进行再融资。例如,某些贷方要求从您购买资产之日起至少有六个月的缓冲时间,然后他们才会考虑以新增加的价值进行再融资。有些人要等一年。

在某些情况下,装修之前,您的财务状况或放贷方的准则可能会发生变化。如果您采用固定汇率,则您将不得不付出经常的巨额罚款才能将文件移至可以完成该文件的另一贷方或等待–并附带机会成本或您未计划的其他持有成本对于。因此,我们始终建议您将可变利率或开放利率纳入BRRR。

陷阱2:错误地假设利率和预付款
经常有两个误解注定了BRRR交易:所有投资者都将有资格获得20%首付的融资,而您的交易率将在2%左右。

特别是对于BRRR,物业的状况在决定您可以在收购时获得的融资类型中起着至关重要的作用。作为投资者,您可能已经获得了一定的贷款额度和条款的预先批准,但是在贷方看到他们将用来担保其资产的资产之前,您无法确定这些条款。

购买陈旧但宜居的物业是一回事,需要进行一些更新,甚至可能是二手套房。但是,购买需要破损或出现水损坏,旋钮和管子接线或基础问题等问题的房产则完全不同。您可能需要25%或更多的首付资金,并且最终可能会选择一家替代甚至私人贷款机构(资本成本更高),而不是与银行合作。

进行交易之前,请务必与抵押贷款经纪人咨询有关房屋状况的信息。理想情况下,请评估师来访以避免任何意外。在贷方看到财产并阅读评估报告之前,您无法密封融资条款。除非您准备进行私人抵押贷款,否则请不要坚定。

陷阱3:过早预期最大净值
正确完成BRRR的力量在于,在完成工作后,财产经常会受到强制升值。 

如上所述,即使价值升值并且您有资格,某些贷方也不允许您这么快就提取股权。因此,重要的是做好功课,并让经纪人预先确认几件事情,以验证退出策略的融资假设,包括:

  • 考虑到雷诺市价,租金上涨,房屋位置,借贷比例,单位合法性和贷方指南,您将能够在完成交易后提取多少资金?处理?
  • 如果您正在使用私人融资来收购房地产,那么应该使用多少杠杆?完成工作后,您将能够获得足够的价值提升并有资格偿还私人贷款吗?

陷阱4:可以考虑将翻新工程纳入贷款
我们遇到的一个非常普遍的问题是,贷方是否可以将装修成本计入抵押贷款。尽管对于私人贷款融资安排(如建筑融资贷款)可以做到这一点,但对于机构贷方而言,这种安排是不可能的。

与银行获得翻新资金最接近的是购买加改良产品,贷款人在其中预先批准您的抵押贷款和改良贷款。但是即使使用该产品,您也不会获得翻新资产的前期资金。贷方希望您使用自己的资源对其进行翻新;只有完成工作,他们才会向您释放您获准用于前期的翻新资金的80%。他们通常会给您三个月的时间来完成工作。从技术上讲,银行是在为装修提供资金,但实际上,一旦工作完成,银行就在提前提供资金。

对于投资者而言,购买加改进产品最适合不需要大修的物业,并且其价值升幅预计不会大大超过翻新投资的金额。对于装修资金的来源,我们通常建议有担保/无担保信贷额度作为第一支持,只要投资者在再融资时可以偿还大部分或全部未偿还余额。

 

达莉亚·巴索姆(Dalia Barsoum) 是一家屡获殊荣的抵押经纪人,房地产投资者和财务顾问,在银行业拥有20多年的经验。 Barsoum是CREW的2017年度按揭经纪人奖的获奖者,并且是有关投资和融资主题的定期演讲者和撰稿人。她还是《加拿大房地产投资者融资:获得想要的所有钱的七个秘诀》畅销书作家。如需免费咨询或了解更多信息,请给她发送电子邮件 [电子邮件 protected] 或访问streetwisemortgages.com。

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