指数增长

通过瑞安·科伊尔(Ryan Coyle) 2020年5月8日

幸运的是,我作为投资者最大的遗憾是早期:我的第一个公寓。我22岁,最近刚在Bay和Dundas的新单位关门。 (那是2002年的事,当时刚从学校毕业的人可以负担得起在多伦多那个地区的费用。)这是一个足够不错的物业,但我的印象是,我可以购买更多单位的唯一方法是出售房屋。我有一个,把利润发挥作用。

这是一个菜鸟的错误。我不仅没有利用公寓在过去17年中所经历的荒唐升值,而且还没有意识到,如果我仅对房产进行再融资并使用这笔钱,就可以更快,更有效地开始投资组合的增长。我退出了,准备下一次购物。

回忆这些错误是很痛苦的,但是破坏我的第一个房地产市场直接导致了我现在与投资客户一起使用的策略。我称之为乘数。这是我发现的通过房地产产生财富的最简单方法。运作方式如下。

步骤1:购买施工前的公寓
可以想象,乘数可以与其他资产类别一起使用,但是由于升值是其成功的关键因素,因此,预制公寓是最佳的房地产类型。建造前的房地产升值速度远快于其他任何房地产类型,尤其是在多伦多,温哥华,维多利亚和蒙特利尔等租赁市场繁荣的城市。到单位建成时,它可能已经享受了四到六年的快速升值。当您拥有该资产时,您将拥有可以比您同意支付的资产高30%至50%的资产。

您可以翻转它并获得可口的利润。但是您将不再拥有原始的按需财产。您还必须让政府采取一些行动。为什么要选择其中任何一个?

第2步:为物业重新融资
拥有财产后,就该以其新的评估价值为它再融资。然后,您收到的资金将用于在一个或两个其他预制单元上的存款。

此步骤的优点是双重的。您不仅可以用银行的钱来获得另外两处房产,而且还可以通过持有第一套公寓将资本收益支付推迟到联邦政府。

步骤3:重复
在四到五年内,当您拥有两个新单位时,就该重复该过程了–仅这次,您需要对三个物业进行再融资,在物业2和3的建造阶段,所有这些都得到了极大的赞赏。这次可支配的资金将使您可以在另外三处房产上支付押金,用几笔就可以使投资组合的规模增加一倍。

那就是乘数。它真的很容易。

这种策略使人们意识到,最快的单位将出现在黄金地段的顶级建筑中。您需要与房地产经纪人合作,房地产经纪人可以帮助您确定哪些项目最有可能使您获得乘数的最佳结果,同时还要确保尽早获得它们。

您还应该与抵押贷款经纪人合作,该经纪人可以执行财务忍术,从而为您带来所需的结果。 (在CONNECT,我们目前正在构建一个投资组合跟踪器,该跟踪器将监视客户财产的大概价值,并告知他们最佳的再融资时间。)

这不是一种快速而性感的赚钱方式;很多人不想在两次购买之间等待五年或更长时间。但是我认为乘数是在地球上赚钱的最安全,最有利可图的方法。它极大地增加了我自己的个人财富。对于那些想要在15至25年内退休并拥有巨额财富的人,我建议您这样做。

看的人
大多伦多地区从未缺少有吸引力的施工前机会。这是我们迫不及待要向客户展示的两个项目。

第一个是411 King,位于King和Spadina的拐角处,这是多伦多市区租金最高的地区之一。时髦的餐厅,King West俱乐部,时尚区和Raps / Leafs / Jays游戏都在该地区越来越多的年轻专业人士的步行范围之内,他们尚未对天价的高额租金感到厌烦。 411 King背后的公司Great Gulf是多伦多(即使不是整个加拿大)最大的开发商之一。他们完成了许多项目,这些项目使我们的客户做得非常好。

还有一个绝佳的机会来进行密西沙加的Port Credit滨水区的全面重建。 Brightwater是Diamond Kilmour的总体规划社区,它将把成千上万个单位(更不用说运输,零售和办公空间)带入已经成为密西沙加最受欢迎的社区之一。尽早进入总体规划的社区绝不是一件坏事。在GTA增长最快的社区之一密西沙加(Mississauga)这样做的时候,上面写着“赢家”。

 

瑞安·科伊尔(Ryan Coyle) 是CONNECT Asset Management的董事总经理兼合伙人。多伦多是建筑施工前投资的领先专家之一,自2004年以来,科伊尔已售出超过10亿加元的房地产,目前拥有30余套公寓物业。要详细了解安大略省的施工前机遇以及该公司的创新投资方式,请访问 connectassetmanagement.com 或电子邮件 [电子邮件 protected].

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