充分利用BRRR

随着加拿大大多数主要市场的房地产价格上涨,投资者继续寻找提高投资回报率的方法。这样做的方法之一是通过增加物业产生的租金收入来提高租金与价格之比(RPP)。  

尽管有多种方法可以做到这一点,但近年来购买/翻新/再融资/租赁(BRRR)策略变得尤为流行,因为它使投资者能够实现这一目标。  

尽管许多投资者了解BRRR的好处并知道如何将其用作战略,但从融资的角度来看,进入和退出交易所涉及的内容常常缺乏了解。 

让我们确定一些与BRRR相关的常见融资陷阱,并弄清楚如何避免它们。  

陷阱1:采用固定费率
许多投资者选择固定利率抵押贷款,相对于浮动利率,抵押贷款目前非常有吸引力。当您对BRRR采取固定利率时,问题在于您假设一旦完成reno工作,便可以回到同一家贷方并为您的贷款充值或添加有担保的信贷额度。    

根据您(和财产)的资格以及所锁定的贷方的准则,完成工作后不久,您可能会或可能无法再融资。例如,某些贷方要求您从购买资产之日起至少有六个月的时间才能考虑以新增加的价值进行再融资。有些人要等一年。  

在某些情况下,装修之前,您的财务状况或放贷方的准则可能会发生变化。如果您采用固定汇率,则您将不得不付出经常的巨额罚款才能将文件移至可以完成该文件的另一贷方或等待–并附带了机会成本或您未计划的其他持有成本。  

我们始终建议您将可变利率或开放利率纳入BRRR。 

陷阱2:围绕利率和预付款做出错误的假设
经常有两个误解注定了BRRR交易:所有投资者都将有资格获得20%的首付融资,而您的交易利率将达到两点左右。 

特别是对于BRRR,物业的状况在决定您可以在收购时获得的融资类型中起着至关重要的作用。作为投资者,您可能已经获得了一定的贷款金额和条款的预先批准,但是在贷方看到他们将用来担保其资产的资产之前,您无法签署批准条款。 

购买陈旧但可居住且需要进行一些更新的物业是一回事,甚至可能是第二套房。但是,购买需要破损或出现水损坏,旋钮和管子接线或基础问题等问题的房产则完全不同。 

您可能需要25%或更多的首付资金,并且最终可能会选择另类甚至私人贷方(以更高的资本成本)而不是与银行合作。  

进行交易之前,请务必与抵押贷款经纪人咨询有关房屋状况的信息。理想情况下,请评估师来访以避免任何意外。在贷方看到财产并阅读评估报告之前,您无法密封融资条款。除非您准备进行私人抵押贷款,否则请不要坚定。 

陷阱3:过早期待最高净值 
正确完成BRRR的力量在于,在完成工作后,财产经常会受到强制升值。  

如陷阱1所述,即使价值升值且您有资格,某些贷方也不允许您这么快就提取股权。因此,重要的是要预先做功课,并让经纪人通过预先为您确认几件事情来验证退出策略的融资假设,包括:  

  • 考虑以下因素后,您将能够提取多少资金:雷诺后价值,租金上涨,物业位置,您的借贷比率,单位的合法性以及您最初将要融资的贷方指南你处理  
  • 如果您正在使用私人融资来收购房地产,那么应该使用多少杠杆?完成工作后,您将能够获得足够的价值提升并有资格偿还私人贷款吗? 

陷阱4: 认为可以将装修改造成贷款 
我们遇到的一个非常普遍的问题是,贷方是否可以将装修翻新到抵押贷款中。尽管对于私人贷款融资安排(如建筑融资贷款)可以做到这一点,但对于机构贷方而言,这种安排是不可能的。  

与银行获得翻新资金最接近的是购买加改良产品,贷款人在其中预先批准您的抵押贷款和改良贷款。但是即使使用该产品,您也不会获得翻新资产的前期资金。贷方希望您使用自己的资源进行翻新,只有完成工作后,他们才会向您释放80%的翻新资金,这些翻新资金是您预先批准的。他们通常会给您三个月的时间来完成工作。 

从技术上讲,银行为装修提供资金。但实际上,一旦工作完成,他们就在推进资本。 

对于投资者来说,购买加改进产品最适合不需要大修的物业,并且其价值提升预计不会显着超过翻新投资的金额。 

对于需要翻新的资金来源,我们通常建议使用有抵押/无抵押信贷额度作为第一线支持,只要我们能够在再融资时偿还大部分或全部未偿余额。  

达莉亚·巴索姆(Dalia Barsoum)(MBA Finance)是屡获殊荣的抵押贷款经纪人,房地产投资者和金融顾问,在银行业拥有20多年的经验。 Dalia荣获CREW的2017年度按揭经纪人奖 并定期就投资和融资主题发表演讲和发表意见。她是《加拿大房地产投资者融资:获得想要的所有钱的七个秘诀》畅销书作家。要与Dalia联系以获得免费咨询,请通过以下电子邮件与她联系: [电子邮件 protected]。要了解有关按街抵押的更多信息,请访问  www.streetwisemortgages.com  

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